ינואר 4, 2021

תמ"א 38 כל המידע

תמ"א 38 הינה בעצם "התחדשות עירונית" היא מחדשת את פני השטח העירוני מבניינים ישנים לסביבה חדשה ומודרנית.

תמ"א 38/2 הריסה ובנייה

תמ"א 38 /2 זהו תיקון לחוק תמ"א 38 חיזוק מבנים.
החוק מאפשר להרוס את הבניין לגמרי ולבנות במקומו בניין חדש.
החוק נוצר כתוצאה מריבוי מקרים בהם לא ניתן לממש תמ"א 38 חיזוק מבנים עקב מגבלה תכנונית ו/הנדסיות.
תיקון החוק מעניק אפשרויות נוספות הכוללות בין היתר: הרחבת שטח הדירות, הוספת קומות ותמריצים נוספים ליזמים לביצוע תמ"א 38.
התחדשות עירונית היא גם פתרון חלקי לחוסר הקרקעות במדינת ישראל.

תמ"א 38/א כולל:

א. חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה לפי ספר החוקים הכחול של מדינת ישראל
ב. שיפוץ וחיפוי חיצוני של חבניין בשילוב חומרים איכותיים ומודרנים
ג. לובי חדש ומפואר הכולל עיצוב בגבס ותאורה
ד. חלונות איכותיים מאלומניים בצבעים יוקרתיים
ה. מעלית מרווחת
ו. מערכת סולארית לחימום המים ע"י קולטים
ז. פיתוח סביבתי הכולל: גינון, שביל גישה, תאורת פנים וחוץ, מחסום וגדר היקפית
ח. בניית חדר ממד תקני
ט. בניית מרפסת שמש
י. פיקוח מטעם הדיירים על חשבון החברה
יא. ללא כל עלות מצד הדיירים
יב. החלפת החלונות בכל הדירה
יג. הסדרת מקומות חנייה

תמ"א 38/2 פינוי בינוי כולל:

א. דירה חדשה בבניין חדש ויוקרתי, במפרט טכני עשיר הכוללת ממ"ד, מרפסת שמש וחניה תת קרקעית.
ב. שטח הדירה החדשה יהיה גדול משטח הדירה כיום, בהתאם למדידה שתיערך ע"י מודד מוסמך טרם ביצוע הפרויקט.
ג. לדיירים תינתן זכות ראשונים לבחור דירה חדשה בבניין החדש לפי מפתח שוויוני בקומה אשר תהיה מעל מיקום דירתם כיום.
ד. תשלום דמי שכירות לכל דירה החל ממועד פינוי הדירה ועד למועד קבלת החזקה בדירה החדשה.
ה. תשלום דמי הובלה של תכולת הדירה הלוך ושוב.
ו. מתן ערבות בנקאית לכל זמן תקופת השכירות
ז. מתן ערבויות ביצוע.
ח. מתן אחריות ובדק בהתאם לחוק.
ט. פיקוח מטעם הדיירים על חשבון החברה.
י. ללא כל עלות מצד הדיירים.

מהו תהליך עבודה בתמ"א 38?

תהליך העבודה בתמ"א 38 כולל את השלבים הבאים:

הכרות ויעוץ ראשוני
מפגש הכירות עם הדיירים, קיום דיון פתוח לשאלות ותשובות, הצגת תוכנית כללית וקביעת נציגות דיירים.

בדיקת כדאיות כלכלית
החברה מקיימת שורת בדיקות מקיפות בכל המישורים, הנדסי, משפטי, ומיסויי כדי לבדוק התכנות כלכלית.

גיבוש הצעה
החברה מגישה הצעה מפורטת ומדוייקת לדיירים הכוללת סקיצה ראשונית, בחירת ייצוג הדיירים ע"י עו"ד המקובל עליהם.

הסכם התקשרות
חתימות שני הצדדים על הסכם מוסכם.

הגשת התכניות
שקידה על התכניות עד להגשת הבקשה להיתר ומילוי אחר התנאים לקבלת ההיתר.

יוצאים לדרך
תחילת העבודה בפועל, תוך התחשבות מקסימלית בדיירים לקיום סדר יום כרגיל.

סיום
אתם מקבלים נכס משודרג בגודלו ובמחירו, בניין מחודש, לובי ומעלית חדשים, פיתוח סביבתי מרענן ומודרני.

תמ"א 38 שאלות נפוצות

מהי תמ"א 38?
זוהי תוכנית מתאר ארצית שהמטרה המרכזית שלה: חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.
ישנם מספר שיטות בהם ניתן לחזק את המבנה:
1. בניית מסגרת בטון/פלדה מסביב המבנה.
2. עיבוי עמודים- ע"י הוספת חומרי בטון ופלדה מסביב העמודים, מרחיבים את הבסיס ומחזקים את העמודים.
3. קירות הקשחה- במבנים בהם לא ניתן לבנות ממ"ד ניתן להוסיף קירות הקשחה המחזקים את המבנה.
4. חיזוק יסודות הבניין- ע"י הוספת בטון ופלדה ליסודות הבניין מביאים לחיזוק המבנה.

שיטות החיזוק נקבעות ע"י מהנדס קונסטרוקציה מומחה בתחום.

אילו מבנים זכאים להשתתף בתמ"א 38?
1. התכנית מיועדת עבור מבנים שהוצאת היתר שלהם לפני ה-1 לינואר 1980.
2. התכנית מיועדת למבני מגורים בלבד ולא לתעשיה ומסחר.
3. התכניות מיועדת למבני מגורים בעלי שתי קומות ומעלה.
למה תמ"א?
א. חיזוק המבנה שלכם בפני רעידות אדמה!
ב. שידרוג הנכס הקיים: הוספת ממ"ד, מרפסת ושיפוץ חזותי של הבניין
ג. בחינם! ללא כל עלות מצד הדיירים!
ועוד הטבות רבות.

למה תמ"א 38 -חיזוק מבנים ולא תמ"א 38 הריסה ובנייה?
לעיתים לא ניתן לבצע תמ"א 38 הריסה ובנייה עקב מגבלות שטח הקרקע או מגבלות תכנוניות ו/או מגבלות משפטיות. במקרה כזה ממולץ לדיירים לממש תכנית תמ"א 38-חיזוק מבנים.
מהם היתרונות בתמ"א 38 חיזוק מבנים?
1. חיזוק המבנה בפני רעידות אדמה.
2. הגדלת שטח הדירה.
3. ממשיכים בשיגרת החיים - אין צורך להיטלטל ולעבור דירה.
4. הוספת מעלית לבניין המגורים.
5. שיפוץ חיצוני של הבניין וחידוש הלובי והשטחים המשותפים.
6. חידוש תשתיות משותפות.
7. הסדרת מקומות חנייה .
10.פטור ממס שבח- כשמשביחים נכס במסגרת תכנית תמ"א 38 אין תשלום מס שבח. דבר החוסך כסף רב לדיירים.
11 פטורים ממיסים נוספים כגון: היטל השבחה ומס מכירה.

איך ניתן לממש את תמ"א 38?
תמ"א 38 ניתנת למימוש למימוש בשני אופנים עיקריים:
באופן פרטי:
ניתן (בהסכמת כל דיירי הבניין) לשכור קבלן ולבצע תוספת בנייה לבניין. בהחלטה זו ישנן שתי בעיות עיקריות: הראשונה היא ריבוי העוסקים בדבר וכמובן ההתעסקות עם קבלנים לא מורשים או "חאפרים". הבעיה השנייה היא העלות הגדולה המושקעת ע"י כל דייר וההבנה שייתכן שסכום המכירה לא יכסה את עלות ההשקעה.
על ידי קבלן או חברה פרטית:
ניתן לרכוש את שירותיו של קבלן אשר יבטיח לכל בעל דירה את חיזוק המבנה ובתמורה ימכור את התוספת ובכך יכסה את עלות חיזוק המבנה. ביצוע העבודות על-ידי חברה פרטית היא השיטה המועדפת על כולם. בעל החברה מחזק את הבניין ומחדשו על-ידי הוספת מעלית, שיפוץ הבניין או בנייה חדשה לרווחת הדיירים ובתמורה בונה תוספת לבניין הנרשמת על שמו. בשיטה זו אין כל השקעה כספית מצד הדיירים ובנוסף לכך הם גם זוכים לשיפור ניכר בתנאי המחייה שלהם.
תמ"א 38 עשוי להציל חיים ומבנים מקריסה. אפשר להתייחס אליו כחוק מציל חיים אך אפשר גם לנצל את היתרונות הגלומים בו.
האם צריך 100% חתימות דיירים?
לפי החוק צריך 66% חתימות דיירים על הסכם מחייב לביצוע תמ"א 38 ואז ניתן לצאת לדרך. "המפקחת" תעיין בחומר ותחליט אם לחתום במקום הדייר הסרבן.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *